Welk rentepercentage mag ik hanteren bij een familiehypotheek?

Steeds vaker verstrekken ouders geldleningen aan kinderen voor de financiering van een eigen woning. Daarnaast wordt er vaak nog een bedrag geschonken indien de kinderen de leeftijd van 40 jaar nog niet hebben bereikt. De ouders kunnen hiermee de aankoop van een eigen woning voor de kinderen eenvoudiger maken en zij maken zelf een rendement dat hoger ligt dan de actuele spaarrente. De rente is bij het kind aftrekbaar in box 1 en bij de ouders niet belast in box 3 (behoudens de forfaitaire heffing die zij onafhankelijk van het werkelijke rendement verschuldigd zijn). Het voordeel dat wordt behaald hangt af van de rente die partijen onderling hanteren. Welk rentepercentage mag nu fiscaal gehanteerd worden?

Wanneer spreekt men van een familiehypotheek

Bij een familiehypotheek wordt een deel van de aankoopsom van een woning geleend van een familielid in plaats van een reguliere geldverstrekker zoals een bank. In de regel zijn dat de ouders, maar dat kunnen ook grootouders, ooms of tantes zijn. De meest voorkomende vorm is die van ouders aan kinderen. Voor de informatie in dit artikel gaan we daarom uit van die situatie.

Voor welke doeleinden mag de hypotheek worden gebruikt?

Indien het gewenst is dat de rente aftrekbaar is, dan dient het kind de lening te gebruiken voor:

• De aankoop van een eigen woning (fiscaal begrip:hoofdverblijf);
• De financiering van een verbouwing aan de eigen woning;
• Het oversluiten van de hypotheek van de bank dooreen familielid.

De ouders en het kind dienen onder zakelijke condities de lening vorm te geven. In beginsel is het dan van belang hoe een willekeurige derde de leenvoorwaarden vorm zou geven. Belangrijk daarbij zijn de gestelde zekerheden, de looptijd van de lening, de wijze van aflossen en de periode dat de rente vaststaat. Dit kan in een onderhandse leenovereenkomst worden vastgelegd. Wat betreft zekerheden is het in de regel gewenst om recht van hypotheek te vestigen.

De voorwaarden dienen verder marktconform te zijn. De hoogte van de rente wordt veelal bepaald door de mate van zekerheid en de looptijd van de rentevaste periode. Daarnaast kunnen voorwaarden als een boete bij vervoegd aflossen of het kunnen meenemen van de hypotheek een rol spelen. Als de voorwaarden teveel afwijken van hetgeen marktconform is, dan kan de belastingdienst stellen dat er een bevoordeling (schenking) plaatsvindt. De ouders verarmen dan namelijk,het kind verrijkt en er staat geen tegenprestatie tegenover. In dat geval spreekt men van een schenking en kan er sprake zijn van schenkbelasting.

Bij een hoger rentepercentage neemt het gecombineerde voordeel voor de familieleden toe. Stel dat de rente onderling wordt vastgesteld op 7% voor een periode van 5 jaar vaste rente en een financiering van 80% van de waarde in het economische verkeer? Is dat reëel en mag dat?

Rechtspraak

Onlangs heeft Rechtbank Den Haag in een dergelijke zaakuitspraak gedaan. Hier was de casus dat de ouders geld uitgeleend hadden aan hun kind tegen een rentepercentage van 9%. Er waren geen zekerheden gesteld. De belastingdienst vond dat 3% gebruikelijk was en verhoogde die rente tot 4,5%vanwege het ontbreken van zekerheidstelling. Juist dat ontbreken van zekerheid is niet aan te bevelen in dergelijke constructies vanwege het onzakelijke karakter. In deze specifieke casus gaat de rechtbank mee met de onderbouwing van de belastinginspecteur van 4,5% rente onder deze condities.

Advies

• Leg de afspraken vast en vestig zekerheid doormiddel van een hypotheekakte (ook voor toekomstige problemen in de relatie of ten aanzien van andere kinderen);
• Beoordeel de marktomstandigheden op het moment van geld verstrekken en baseer daar de leenvoorwaarden (zoals het rentepercentage)op, leg deze markttarieven vast in een dossier en bespreek met je adviseur welk percentage verdedigbaar is;
• Zorg ervoor dat de aflossing voldoet aan de voorwaarden die de belastingdienst stelt aan een eigenwoninglening(aflossingseis, ten minste annuïtair);
• Meld de lening aan via de aangifteinkomstenbelasting van het kind. Het gaat om een verplichte melding van de kenmerken van de lening, zoals de gegevens van de geldverstrekker, de hoofdsom,de startdatum, de wijze van aflossen en het rentepercentage.

Voor meer informatie over dit onderwerp kun je contact opnemen met onze adviseurs. Neem contact met ons op via het contactformulier of rechtstreeks met onze adviseurs Sebastiaan Hasselman (sebastiaan@reliever.nl) of Julian Langkemper (julian@reliever.nl).